Como verificar e encontrar credores amigáveis ​​ao investidor em 2022

Os investidores imobiliários novatos às vezes ficam surpresos ao saber que nem todos os credores sabem como trabalhar com os investidores e, às vezes, até preferem não lidar com eles. A emissão de empréstimos para propriedades de investimento requer uma certa experiência, que nem todos os credores possuem.

Vamos discutir como funciona o financiamento imobiliário e, em seguida, explicar o que torna um credor amigável ao investidor e como encontrar credores amigáveis ​​ao investidor para ajudá-lo a expandir seus negócios imobiliários.

Principais conclusões

• Os principais tipos de categorias de empréstimos imobiliários são hipotecas de casas ocupadas pelo proprietário, propriedades para aluguel e propriedades comerciais.
• Um credor amigo do investidor é aquele que entende por que os investidores imobiliários são alavancados e podem acessar uma variedade de programas de empréstimos e opções de financiamento.
• Ao verificar os credores amigáveis ​​​​aos investidores, é importante perguntar sobre os valores máximos do empréstimo, os pagamentos mínimos e se a propriedade financiada pode ser transferida para uma sociedade de responsabilidade limitada (LLC).

Como funciona o financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário pode ser dividido em 3 grandes categorias: financiamento de residência principal ocupada pelo proprietário, empréstimos para aluguel residencial e imóveis comerciais.

Cada categoria representa um nível diferente de risco potencial para o credor, o que afeta a variedade de programas de empréstimo disponíveis, o valor do adiantamento, as taxas de juros e os termos do empréstimo. Por exemplo, os credores geralmente veem o financiamento residencial como menos arriscado do que o imobiliário comercial porque as casas tendem a ser mais fáceis de administrar, menos dispendiosas de manter e mais fáceis de alugar.

Dentro da classe de ativos residenciais, os credores distinguem entre propriedades ocupadas pelo proprietário e propriedades alugadas. De um modo geral, os credores também veem as casas ocupadas pelo proprietário como menos arriscadas do que as casas ocupadas pelo locatário, porque o investidor pode estar mais disposto a desistir se o investimento não sair como planejado. Como o nível percebido de risco é menor, os credores oferecem programas de financiamento imobiliário com pagamentos iniciais mais baixos e taxas de juros ligeiramente mais baixas.

Tipos de propriedades residenciais comumente classificadas como propriedades de investimento incluem aluguéis unifamiliares (SFRs), apartamentos e sobrados e pequenos prédios de apartamentos com até 4 unidades. Geralmente, um credor comercial deve ser usado para financiar propriedades multifamiliares com mais de 4 unidades.

O que torna um credor amigo do investidor?

Saber como os credores pensam sobre o risco torna mais fácil entender por que alguns credores são mais amigáveis ​​para investidores imobiliários residenciais do que outros. Embora seja possível obter um empréstimo de propriedade para investimento de um credor principal de empréstimos imobiliários, essa geralmente não é a melhor escolha.

Assim como muitos agentes imobiliários não sabem o que os investidores imobiliários procuram ao comprar um imóvel para aluguel, muitos credores especializados em empréstimos ocupados pelo proprietário não entendem os prós e contras do financiamento SFR. Por exemplo, pode ser difícil para um investidor obter mais do que alguns empréstimos, ou um credor pode recusar se o investidor quiser transferir a propriedade para uma LLC.

Aqui estão algumas coisas que tornam o credor conveniente para os investidores.

Saiba como funciona o investimento imobiliário

Os credores e corretores de hipotecas amigáveis ​​​​aos investidores entendem que os investidores imobiliários usam a alavancagem para aumentar os retornos de caixa e reivindicar benefícios fiscais, como depreciação, para reduzir o lucro líquido tributável.

Com o tempo, os investidores imobiliários podem comprar várias propriedades para aumentar o fluxo de caixa e construir uma riqueza de longo prazo. Enquanto um SFR pode gerar fluxo de caixa antes dos impostos de $ 1.200 por ano, 5 SFRs podem gerar fluxo de caixa líquido de $ 6.000 por ano e 10 unidades de aluguel podem gerar $ 12.000 em fluxo de caixa.

No papel, o número máximo de empréstimos que um mutuário pode receber de uma vez é 10. No entanto, no mundo real, os agentes de crédito não familiarizados com investimentos imobiliários podem limitar um mutuário a apenas alguns empréstimos, mesmo para um mutuário com um crédito perfeito. pontuação e fluxo de caixa.

A vantagem de trabalhar com um credor amigável ao investidor é que eles conhecem as restrições que os investidores enfrentam, entendem como e por que os investidores imobiliários alavancam e trabalham com investidores para apoiar o crescimento do fluxo de caixa e o crescimento do valor imobiliário à medida que crescem.

Entenda por que os investidores usam LLCs

Os investidores imobiliários usam LLCs para manter as propriedades de aluguel separadas, separar os ativos comerciais dos ativos pessoais e limitar a responsabilidade pessoal.

Como a LLC é uma entidade legal separada do investidor, a propriedade alugada para a LLC deve ser listada pela LLC. Tecnicamente, um credor pode tratar uma transferência de propriedade em nome de um investidor da LLC como uma venda e exigir o pagamento integral do empréstimo, mesmo que o investidor seja o único membro da LLC.

Um credor favorável ao investidor pode não ser capaz de modificar os documentos do empréstimo para permitir a transferência de propriedade do imóvel alugado para a LLC. No entanto, eles podem estar dispostos a trabalhar com o investidor para facilitar a renúncia à reivindicação sem cobrar o empréstimo devido.

Acesso a opções alternativas de empréstimo

Muitos de nós conhecemos investidores imobiliários que possuem dezenas de SFRs. Mas como você pode financiar essa quantidade de imóveis quando os credores limitaram o número de empréstimos a 10 ou menos?

Credores e corretores de hipotecas amigáveis ​​ao investidor são especialistas em pensar fora da caixa e encontrar maneiras de ajudar um investidor a aumentar seu portfólio de imóveis para aluguel por meio de programas de empréstimo alternativos:

• Uma hipoteca compartilhada fornece financiamento para várias propriedades de aluguel usando um único empréstimo, com toda a propriedade servindo como garantia para o empréstimo. Dependendo da estrutura do empréstimo, o mutuário pode vender a propriedade individual sem pagar o empréstimo inteiro.
• O empréstimo da carteira é mantido pelo originador da hipoteca em seu próprio balanço e não é vendido no mercado secundário de hipotecas. Manter um empréstimo de portfólio em seus livros permite que o credor seja mais criativo com os termos do empréstimo e estruture um empréstimo que beneficie tanto o mutuário quanto o credor.
• Um empréstimo de private equity é emitido por investidores que investem em dívidas imobiliárias em vez de ações. Os credores privados são indivíduos ou empresas que não são afiliados a um banco e, em vez disso, usam seu próprio capital para fazer empréstimos e obter receitas de juros. Embora as taxas de juros e taxas de empréstimo sejam geralmente mais altas, os credores privados também têm muito mais liberdade para estabelecer o empréstimo.

Onde encontrar um credor amigo do investidor

Muitos investidores imobiliários se relacionam com 3-4 credores para aumentar suas chances de obter um empréstimo. Afinal, você não quer gastar muito tempo e esforço procurando o imóvel perfeito para alugar apenas para descobrir que não pode obter financiamento.

Aqui estão algumas maneiras de encontrar credores amigáveis ​​​​aos investidores.

Telhado

Mediante solicitação, a Roofstock pode recomendar um credor terceirizado com experiência em empréstimos para investimento. Os investidores nunca são obrigados a usar um credor recomendado pela Roofstock ao fazer transações no Roofstock Marketplace, mas se o fizerem, a Roofstock pode receber uma taxa ou outro benefício financeiro conforme permitido por lei.

Provedores de empréstimos para propriedades de investimento

Aqui estão alguns dos principais provedores de empréstimos imobiliários para investimento com base em pesquisas da Fit Small Business e da Investopedia, listados em ordem alfabética:

• Citibank para SFR
• LendingOne para empréstimos de reabilitação
• PennyMac para taxas competitivas e tempos de aprovação
• PNC é para investidores que preferem usar um banco convencional para obter financiamento
• Quicken Loans para um melhor atendimento ao cliente em geral

Entre em contato com sua rede

Outra boa maneira de encontrar um credor favorável ao investidor é perguntar a outros investidores imobiliários onde eles contraíram empréstimos para aluguel de imóveis. Bons recursos para redes imobiliárias incluem fóruns online como BiggerPockets, REIClub e a National Real Estate Investors Association.

Se você está apenas começando no setor imobiliário ou deseja levar seus negócios para o próximo nível, a Roofstock Academy oferece palestras exclusivas, grupos, treinamentos 1: 1 e uma comunidade de investidores privados para obter referências a credores amigáveis ​​​​aos investidores e muito mais .

Como verificar credores amigáveis ​​ao investidor

Alguns credores e corretores de hipotecas podem alegar ser amigos do investidor simplesmente porque querem o seu negócio. Embora trabalhar com um credor motivado seja bom, é igualmente importante garantir que o credor possa fornecer os empréstimos que você está procurando.

Aqui estão algumas perguntas a serem usadas ao examinar credores amigáveis ​​​​aos investidores:

• Quantos empréstimos posso obter da sua empresa?
• Que tipo de programas de empréstimo você oferece?
• Qual é o pagamento mínimo exigido?
• Você considera a receita de aluguel existente ao solicitar um empréstimo?
• Quais são seus requisitos de backup? (Muitos credores exigem uma reserva de até 6 meses de pagamentos de hipotecas e despesas operacionais da propriedade.)
• Você vende os empréstimos ou os mantém em seus livros?
• Existe um limite mínimo ou máximo de empréstimo em dólares?
• Posso transferir a propriedade para uma LLC e, em caso afirmativo, preciso garantir pessoalmente o empréstimo?

Pensamentos finais

Um dos melhores benefícios de investir em imóveis SFR é que há uma grande variedade de programas de empréstimos disponíveis, se você souber onde procurar. No entanto, há uma grande diferença entre credores convencionais e credores especializados em trabalhar com investidores imobiliários. Um credor favorável ao investidor pode ajudá-lo a aumentar seu portfólio imobiliário mais rapidamente, gerar mais fluxo de caixa e manter suas metas de investimento.