O mercado imobiliário alemão enfrentou um sério declínio nos preços, observam analistas

O mercado imobiliário alemão está extremamente forte há décadas, mas analistas dizem que enfrentará uma séria queda de preços nos próximos anos.

De acordo com a Interhyp, as taxas de hipoteca fixa de 10 anos aumentaram desde o início do ano de 1% para 3,9%, o que normalmente esfria a demanda, pois menos pessoas podem se dar ao luxo de tomar empréstimos.

Os preços das casas já caíram cerca de 5% desde março, segundo dados do Deutsche Bank, e cairão entre 20% e 25% no geral, do pico ao mínimo, previu Jochen Mobert, analista macroeconômico do banco alemão.

“Se você está pensando em taxas de hipoteca de 3,5% ou 4%, precisa de um rendimento de aluguel mais alto para os investidores e, como as taxas de aluguel são relativamente fixas, fica claro que os preços precisam cair”, disse Mobert.

A renda de aluguel é uma prioridade para os investidores alemães: cerca de 5 milhões de pessoas na Alemanha recebem renda de aluguel, de acordo com o Instituto de Pesquisa Econômica de Colônia e, de acordo com o Instituto de Pesquisa Econômica de Colônia, o país tem a segunda maior taxa de casa própria entre todos os países da OCDE países. Bundesbank.

Embora o Deutsche Bank não tenha detalhes sobre quando o fundo será atingido, Mobert disse que não ficaria surpreso se isso acontecesse nos próximos seis meses.

“Já vimos as quedas de preço mais acentuadas mês a mês, que foram em junho e julho… Em agosto, setembro e outubro, os preços já caíram abaixo de 1%… Portanto, há algum impulso positivo aqui de um investidor”.

Holger Schmieding, economista-chefe da Berenberg, prevê uma queda nos preços dos imóveis “pelo menos 5%, senão um pouco mais” no próximo ano.

“O mercado imobiliário está diminuindo significativamente”, disse ele, citando um forte declínio na demanda por empréstimos e uma queda na construção de moradias.

E embora a linguagem possa diferir, muitos analistas estão prevendo uma queda no mercado imobiliário na Alemanha.

“Esperávamos que, se não houvesse crise energética, nem recessão, os preços continuariam subindo. Agora temos uma situação em que enfrentamos um ajuste muito acentuado das condições”, disse Michael Voigtlender, do Instituto de Pesquisa Econômica de Colônia, à CNBC.

Um relatório recente do UBS chegou ao ponto de colocar duas cidades alemãs – Frankfurt e Munique – entre as quatro primeiras do Índice Global de Bolhas Imobiliárias de 2022 como lugares com “características de bolha altamente pronunciadas”.

O UBS define as qualidades de uma “bolha” como a separação dos preços das casas das rendas e aluguéis locais e desequilíbrios na economia local, incluindo empréstimos excessivos e atividade de construção.

No entanto, essa definição não se aplica ao mercado imobiliário alemão como um todo, disse à CNBC o estrategista imobiliário do UBS, Thomas Vergut.

A situação na Alemanha “não será o típico estouro de uma bolha, como experimentamos durante a crise financeira… mas sim uma correção”, disse Vergut.

“Em termos reais, o preço explodiria mais de 15%, e isso seria um cenário muito, muito ruim, um cenário muito forte, de alto risco que não é fundamental neste momento”, acrescentou.

Uma pesquisa da Reuters com especialistas do mercado imobiliário no mês passado esperava que os preços dos imóveis na Alemanha caíssem 3,5% no próximo ano.

Mercado “vulnerável”

Mas nem todas as instituições financeiras concordam que o mercado imobiliário na Alemanha está esperando uma queda significativa no valor.

“Estamos vendo uma desaceleração nos preços da habitação, mas não é que a dinâmica geral tenha mudado”, disse a vice-presidente do Bundesbank, Claudia Buch, a Joumanna Bercetche, da CNBC, no mês passado.

“No geral, os preços da habitação ainda estão subindo, embora em um ritmo mais lento”, disse Buch. “No entanto, não há sinal de uma grande queda nos preços dos imóveis ou um declínio na supervalorização.”

O Bundesbank continuará monitorando de perto o mercado imobiliário porque é “vulnerável”, de acordo com Buch.

Analistas da S&P Global também descartaram a ideia de um “sério declínio” no mercado. De fato, a empresa de análise financeira disse que as perspectivas são melhores do que sua última previsão divulgada em julho.

“Provavelmente teremos que revisar nossas previsões de preços na Alemanha para este ano”, disse Sylvain Breuer, economista-chefe para EMEA da S&P Global Ratings, à CNBC.

“Ainda temos uma demanda muito alta”, disse.

Breuer também disse que levará tempo para que mudanças nas condições financeiras e impostos mais rígidos afetem a demanda por moradias.

“Mais de 80% das hipotecas na Alemanha são financiadas com taxas fixas, então muitas famílias estão bloqueadas [in] condições de financiamento muito favoráveis ​​que tivemos até recentemente por cinco a dez anos”, afirmou.

A associação de bancos alemães Pfandbrief (VDP) usa informações de mais de 700 bancos para produzir um índice de preços imobiliários, e os dados do último trimestre mostram que os preços subiram 6,1% em comparação com o trimestre anterior.

A organização acredita que já vimos um pico nos preços dos imóveis na Alemanha “por enquanto”, mas os fundamentos do mercado ainda estão funcionando bem, de acordo com o CEO da VDP, Jens Tolkmit.

A escassez de moradias, o aumento dos aluguéis e um forte mercado de trabalho continuarão a apoiar o mercado, disse Tolkmeet, e mesmo que os preços das casas caiam, isso não será necessariamente uma coisa ruim.

“Se os preços das casas caíssem 20%, o que não esperamos agora, estaríamos no nível de preços de 2020. Isso é um problema? Talvez não”, disse Tolkmeet.

“Atingimos esse patamar de preços após 10 anos de alta”, acrescentou.

A chave é o mercado de trabalho

Segundo alguns analistas, as mudanças no mercado de trabalho vão determinar mudanças no mercado imobiliário.

“Se o mercado de trabalho se mostrar resiliente à recessão técnica que esperamos no final deste ano e no próximo, isso será um forte positivo para o mercado imobiliário”, disse Breuer.

Schmieding fez comentários semelhantes, mas em um prazo mais longo, dizendo que as perspectivas de médio e longo prazo para o mercado imobiliário alemão “serão boas enquanto o país tiver um mercado de trabalho dinâmico”.

O emprego na Alemanha está em um recorde de 75,8%, mas com o país provavelmente entrando em uma “leve recessão” nos próximos meses, esse número pode cair.

Os dados do PIB alemão divulgados no mês passado aumentaram as esperanças de uma recessão mais branda do que o esperado, com a economia crescendo um pouco mais do que o esperado no terceiro trimestre.

A economia da Alemanha cresceu 0,4% no segundo trimestre e 1,3% em relação ao ano anterior, de acordo com o Departamento Federal de Estatística.