Buscando oportunidades de crescimento no espaço não-QM

Entre a mudança para o autoemprego e o número de millennials entrando no mercado imobiliário, o mercado não-QM está pronto para um crescimento significativo no próximo ano. A HousingWire conversou recentemente com John Keratis, presidente e CEO da Deephaven Mortgage, sobre o que os credores precisam fazer para capitalizar o boom dos empréstimos não-QM e por que nossas noções preconcebidas sobre não-QM podem estar erradas.

HousingWire: Por que agora é um momento importante para definir prioridades fora do gerenciamento de qualidade?

John Keratsis: O momento para entrar no não-QM não poderia ser melhor por vários motivos. Primeiro, o mercado sem QM está preparado para um crescimento sustentável de longo prazo. Este é um resultado direto da transição monumental nos EUA para um estilo de trabalho autônomo. Trabalhadores contratados ou “gig”, empresários e proprietários de empresas precisam de hipotecas não QM porque podem não conseguir preencher o formulário de imposto W-2 usado para verificar a renda qualificada para um empréstimo tradicional.

Impulsionando essa mudança no estilo de trabalho está a maior coorte populacional da história dos Estados Unidos: a geração do milênio. À medida que milhões de millennials autônomos se estabelecem e iniciam famílias, eles procuram sua primeira casa. Os millennials nasceram entre 1982 e 2000. Portanto, a demanda por comprar uma casa da geração do milênio continuará por dezoito anos!

A geração do milênio é seguida de perto pela Geração Z, a terceira maior população da história dos EUA. A Geração Z também gosta muito do estilo de trabalho autônomo. Tudo isso significa que haverá uma demanda constante por empréstimos não QM nos próximos anos.

Outro motivo para entrar em empréstimos não QM neste exato momento é a diversificação. Quase todos os credores estão procurando fontes alternativas de renda para compensar o declínio no refinanciamento e um mercado de compras muito apertado. A oferta de empréstimos não QM fornece acesso a milhões de mutuários que desejam uma hipoteca, mas não podem se qualificar para um empréstimo tradicional.

O momento também é adequado em termos de mercados de capitais. Os empréstimos imobiliários fornecem benefícios de diversificação para investidores institucionais. Historicamente, os RMBS tiveram um desempenho relativamente bom durante as recessões do mercado de ações.

HW: Como a tendência crescente de autoemprego levou à necessidade de produtos não-QM mais robustos?

JK: De acordo com o exposto, é uma tempestade perfeita. A geração do milênio, totalizando 72,19 milhões de pessoas, a maior coorte populacional da história dos EUA, agora está se estabelecendo, formando famílias e procurando seus primeiros lares.

A geração do milênio também compõe um grande segmento da maior coorte de tomadores de empréstimos não QM: os autônomos. Ironicamente, a pandemia aproximou a casa própria dos autônomos. Ao tornar aceitável trabalhar de qualquer lugar, eles ficam livres para se deslocar pelo país e comprar casas em regiões mais acessíveis, onde leva menos tempo para economizar para o importante pagamento inicial.

HW: Empréstimos não-QM são cercados de equívocos. Como os credores podem desmascarar os mitos sobre empréstimos não QM?

JK: o maior equívoco é que os não-QMs são apenas para mutuários que não podem se qualificar para um empréstimo tradicional por causa do crédito ruim. Descobrimos que a melhor maneira de desmascarar isso é simplesmente usar os fatos. Nos pools de empréstimos não QM de hoje, as pontuações FICO podem variar de 730 a 740, os DTIs geralmente estão dentro dos padrões da agência e os LTVs estão na casa dos 70 anos.

Além disso, é importante observar que o não QM, assim como o mercado tradicional, muda e evolui com a indústria. O crescimento de mutuários autônomos é uma das tendências. Outra é a demanda por imóveis para aluguel unifamiliar. Mesmo os profissionais do setor ficam surpresos ao saber que os empréstimos DSCR (Índice de Cobertura do Serviço da Dívida) para fins comerciais representam cerca de 30% de nossos negócios. O estoque imobiliário envelhecido da América está impulsionando a tendência, à medida que os investidores imobiliários compram casas unifamiliares de downsizers baby boomers, renovam-nas e depois as usam para renda de aluguel. Também é mais uma evidência de como o setor não-QM continua a evoluir para atender às mudanças nas tendências do setor. Temos a capacidade de alinhar rapidamente produtos e serviços com as demandas do mercado, enquanto o mercado hipotecário tradicional não o faz. Hoje, a Deephaven pode fechar um empréstimo DSCR em apenas 15 dias.

HW: O que a Deephaven Mortgage está fazendo para expandir os empréstimos não QM?

JK: Sabemos que a demanda por empréstimos não-QM só vai crescer. Sabemos que os investidores, atraídos por retornos mais elevados, querem estar do lado do mercado de capitais.

Até certo ponto, devemos apenas continuar fazendo o que já estamos fazendo: 1) continuar a educar credores, corretores, agentes imobiliários e mutuários sobre hipotecas não-QM; 2) continuar a construir canais de venda por atacado e correspondentes; e 3) implementar melhorias contínuas em nossa experiência de cliente não QM.

Na Deephaven, realizamos webinars continuamente para trazer novos agentes de crédito para não-QMs. Investimos pesadamente em tecnologia para criar uma prestação de serviço verdadeiramente perfeita. À medida que a demanda cresce, também aumenta a concorrência por empréstimos não QM. A experiência do mutuário e do cliente será preferida.

Para saber mais sobre as opções de empréstimo sem QM, visite deephavenmortgage.com.