Mudanças recentes na lei do estado de Nova York para corretores

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À luz das recentes mudanças legislativas, os corretores e corretoras de Nova York foram atingidos com taxas, multas e reclamações como nunca antes. Um projeto de lei recente em particular – o Projeto de Lei S-7729 do Senado, também conhecido como SOP Act – acrescentou um número particularmente grande de políticas para regulamentar as ações de corretores e agentes.

Quais procedimentos são afetados pelo Projeto de Lei do Senado S-7729?

A nova lei afeta a prática de corretores e agentes imobiliários antes de listar imóveis para venda. Além disso, também prevê a implementação de novos procedimentos operacionais padrão (POPs) para corretores.

Quais procedimentos operacionais padrão estão incluídos no projeto de lei?

De acordo com o novo projeto de lei, que altera a Lei Imobiliária 442-h, antes de receber serviços de um comprador em potencial, o corretor deve fornecer instruções aos compradores em potencial antes de prestar serviços a eles. Embora os corretores não sejam obrigados a responder às perguntas, eles devem criar políticas usando esta linguagem padrão:

1. Não exigimos identificação de potenciais compradores.
2. Não exigimos que o comprador assine um contrato de corretagem exclusivo.
3. Não exigimos pré-aprovação para um empréstimo hipotecário.

O que um corretor deve fazer para implementar esta linguagem de política sob SB-7729?

A lei exige que os corretores publiquem suas apólices em boletins informativos ou por escrito em seus respectivos escritórios imobiliários e online, bem como em dispositivos eletrônicos, como aplicativos móveis. Especificamente, os corretores devem cumprir esta política para renovar sua licença de corretagem.

Qual foi a história legislativa dessa lei?

O projeto de lei passou por um longo processo legislativo. Um projeto de lei inicial foi elaborado e apresentado no Senado em janeiro de 2021 e depois na Assembleia em junho de 2021. O projeto foi lido pela terceira vez na Assembleia pelo Conselho Legislativo em janeiro de 2022, quando finalmente foi enviado e aprovado pelo Senado em 20 de janeiro de 2022. Em seguida, foi para o gabinete do governador Hochula, que o sancionou em março de 2022, e o projeto finalmente se tornou lei em abril de 2022.

Qual é a justificativa legislativa para o projeto de lei SOP?

O objetivo principal dessa legislação era remediar o serviço desigual recebido por potenciais compradores minoritários e não minoritários de corretores do estado de Nova York.

Especificamente, o projeto de lei foi aprovado em resposta a uma investigação de três anos NewsDay, um importante meio de comunicação de Long Island. Os investigadores conduziram sete testes extensivos das práticas dos corretores de imóveis locais de Long Island e encontraram diferenças generalizadas em como os corretores de imóveis tratavam compradores pertencentes a minorias versus compradores não minoritários ao vender uma casa.

Por exemplo, os investigadores descobriram que os corretores grosseiramente não aplicavam as políticas SOP de maneira adequada ou uniforme aos compradores de imóveis afro-americanos. Em um exemplo, NewsDay é relatado que os corretores frequentemente pediam aos compradores minoritários que obtivessem pré-aprovação para um empréstimo hipotecário antes de fornecerem serviços. Os corretores também forçaram potenciais compradores minoritários a assinar acordos de corretagem exclusivos, enquanto não faziam os mesmos pedidos de compradores não minoritários.

Além disso, o estudo também descobriu que, em vez de simplesmente fornecer orientação e materiais escritos para compradores não minoritários, conforme exigido, os corretores violaram consistentemente as mudanças nas políticas e regulamentos do SOP, exigindo que os compradores minoritários seguissem as diretrizes propostas do SOP. Além disso, os corretores frequentemente violavam a regra ao exigir que compradores minoritários fornecessem identificação antes de receber serviços ou mostrar uma casa, o que era uma prática ilegal sob a regra.

O que isso significa para os corretores sob a nova política SOP?

No mínimo, todos os corretores e agentes imobiliários devem ter três diretivas de política da Emenda Imobiliária 442 documentadas antes de cada potencial exibição ou listagem de uma propriedade. Eles também devem documentar a linguagem da política publicando as novas políticas em seus sites, mídias sociais ou aplicativos móveis existentes. Além disso, cada corretor também deve manter uma cópia impressa das diretrizes da nova política em seus respectivos escritórios imobiliários.

E se um corretor ou agente quiser alterar ou atualizar seus procedimentos?

A nova lei exige que qualquer corretor que queira fazer alterações ou atualizar seus procedimentos atualize e anote as alterações em seus sites. Os corretores também devem garantir que as alterações sejam publicadas em seus sites dentro de 30 dias após a alteração.

Quais são as consequências para os corretores que violam os requisitos da Lei 442-h e cometem uma violação de licença?

As emendas à lei SOP deixam claro que um corretor que não exibir corretamente as instruções da apólice com um carimbo de hora apropriado e uma cópia autenticada das instruções pode estar sujeito a várias multas. Isso pode incluir a possibilidade de uma repreensão por escrito do Departamento de Estado ou penalidades ainda mais severas, desde uma multa de US$ 1.000 para cada violação até uma possível suspensão e/ou revogação de sua licença imobiliária.

Além disso, esta disposição também complementa a lei existente que ainda está em vigor. Esta lei suspende ou revoga a licença de um corretor se ele fizer uma declaração falsa a um comprador em conexão com uma transação imobiliária pendente ou se o corretor fornecer informações falsas em seu pedido de renovação de licença. Para esse fim, os corretores podem até enfrentar a possibilidade de suspensão, repreensão ou outro atraso administrativo na renovação de seu pedido de licença se deixarem de autenticar e/ou carimbar as alterações de política em seu site, conforme exigido pelas novas regras.

O que um corretor pode enfrentar por violações repetidas da nova lei SOP?

Nessa situação, a Associação de Corretores de Imóveis do Estado de Nova York poderia disciplinar o corretor encaminhando queixas de violação repetida ao Departamento de Estado. Eles podem, então, impor grandes multas ou tomar medidas para suspender ou revogar a licença do corretor agendando seu caso para uma audiência e notificação. Após a condenação, o caso do corretor poderia ser encaminhado ao Ministério Público do Estado de Nova York para processo criminal.

Que novos requisitos educacionais o SB 7729 impõe?

A nova lei impõe novos requisitos estritos aos corretores e agentes de vendas, incluindo a exigência de completar 22,5 horas de CLE; 2,5 horas de treinamento ético; e pelo menos uma hora de treinamento sobre as questões legais mais recentes relacionadas à aplicação das novas diretrizes SOP aos regulamentos e estatutos do estado de Nova York e pareceres do Departamento de Estado.

Mais importante ainda, todos os novos candidatos à licença de corretor também devem atender ao requisito de competência cultural, que é de 75 a 77 horas de treinamento virtual e/ou ao vivo. Esses novos requisitos do CLE revogam a isenção anterior dos corretores dos requisitos do CLE por 15 anos.

Qual é a situação atual com as comissões dos corretores para aluguel de apartamentos em Nova York?

Até recentemente, os corretores que auxiliavam os proprietários na compra de apartamentos podiam receber uma comissão de até 15% da renda anual recebida pelo aluguel de um apartamento. No entanto, no verão de 2019, a Lei de Proteção à Habitação e ao Inquilino tornou ilegal a cobrança de taxas pelos corretores, a menos que fossem contratados diretamente pelo inquilino para fornecer segurança ao apartamento do inquilino. Esta nova legislação é apoiada por duas diretivas habitacionais adicionais introduzidas pelo Departamento de Estado de Nova York.

Portanto, quando um proprietário contrata um corretor para ajudar a comprar um apartamento sem o conhecimento dos inquilinos, o proprietário, e não o inquilino, passa a ser responsável pelo pagamento das taxas de corretagem. celebração de contrato de locação. Portanto, os corretores de imóveis agora terão que contar com a boa vontade de seus proprietários para pagar suas taxas, a menos que os inquilinos os tenham contratado diretamente para comprar seus apartamentos.

Na verdade, muitos corretores temem nunca conseguir cobrar essas taxas de proprietários em dificuldades sob esta nova legislação, aumentando a possibilidade de ações judiciais. Por outro lado, a ACLU está satisfeita porque muitos potenciais locatários de baixa e média renda serão poupados da dificuldade de pagar taxas de corretagem onerosas que muitas vezes excedem suas rendas.

Quais novas regras se aplicam a verificações de antecedentes e solicitações de possíveis locatários de apartamentos em Nova York?

Antes da Lei SOP, a Lei do Inquilino de Habitação de 2019 estipulava que os proprietários podiam cobrar no máximo $ 20 por taxa de inscrição em relação ao aluguel de seus apartamentos. No entanto, a lei não continha nenhuma obrigação recíproca de limitar a capacidade dos corretores de cobrar mais de US$ 20 em taxas de inscrição ou de conduzir verificações de crédito e histórico atual de inquilinos em potencial.

O que isso significa para os corretores de imóveis hoje com a recente promulgação das leis SOP?

De acordo com Brian Cavanagh, um importante legislador democrata de Manhattan e subsequente patrocinador da lei SOP, qualquer lance acima do limite de US$ 20 contra corretores deve ser “deixado para os tribunais e reguladores”.

Curiosamente, um locatário recente de uma unidade habitacional acessível na cidade de Nova York em 832 Bedford Stuyvesant no Brooklyn foi cobrado uma taxa de inscrição de $ 300 com Rentopia. Então, depois que o inquilino reclamou e pediu a devolução da taxa de inscrição, seu apartamento foi dado a outro inquilino – mesmo depois de ele ter feito um depósito de segurança de $ 5.800. No final, o inquilino recuperou os honorários do corretor, mas perdeu o apartamento.

Como você pode esperar, Josefa Velasquez da cidade observou que esta é uma área de risco repleta de possíveis problemas de fiscalização para potenciais inquilinos na indústria de apartamentos de Nova York. Portanto, parece que a prática preferida daqui para frente é semelhante a advertir o emptor – ou cuidado com o comprador – para possíveis inquilinos.

O que os compradores e locatários da cidade de Nova York devem fazer no futuro?

O conselho para qualquer comprador ou locatário que queira evitar corretores de imóveis sem escrúpulos é consultar seu agente de marketing ou contratar um advogado imobiliário local antes de se comprometer com qualquer transação imobiliária na maior parte de Nova York e Long Island.

Sobre

Tasso Pardalis é sócio-fundador da Pardalis & Nohavicka, um escritório de advocacia líder em serviços completos na cidade de Nova York com escritórios em Manhattan, Queens e WeWork. Tasso pode ser um advogado de renome com muitos de seus casos nas manchetes, mas no fundo ele é um verdadeiro empresário que acredita no apoio à comunidade de pequenos negócios. Suas áreas de atuação são: propriedade intelectual, marcas, direito societário, comercial e imobiliário.
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Jacqueline Weiss, graduada pelo Union College, recebeu seu Juris Doctor da Albany Law School e é licenciada para exercer a profissão nos estados de Nova York e Nova Jersey. Ela concluiu o Treinamento Básico de Mediação do Estado de Nova York para Mediação Comunitária e estagiou com a juíza Pineda-Kirwan na Suprema Corte do Queens e atualmente é advogada da Pardalis & Nohavicka. A Sra. Weiss tem experiência na área da saúde e na defesa de reivindicações de responsabilidade profissional envolvendo médicos, hospitais e asilos.