Há realmente um número recorde de casas sendo construídas agora?

Muitas pessoas disseram que há um número recorde de casas sendo construídas nos Estados Unidos agora, e que essas casas logo estarão no mercado, fazendo com que o estoque dispare. A verdade é que já existe um número recorde de “não imóveis em construção” mas é muito superior e não vejo um número recorde de casas a entrar no mercado ou a ser construídas. A razão para o número recorde de casas sendo construídas é porque leva muito mais tempo para construir uma casa. Acho que existem outras estatísticas de novas construções que são muito mais indicativas de quantas novas casas chegarão ao mercado.

Um número recorde de casas sendo construídas?

Você ouvirá de muitos meios de comunicação e influenciadores de mídia social que um número recorde de casas está sendo construído agora. Eles afirmam que isso aumentará o estoque e poderá causar um acidente. No entanto, isso não é verdade. Há agora um número recorde de propriedades em construção. O que isso significa?

Quando você olha para as estatísticas de novas construções, a maioria delas inclui o total de unidades habitacionais, o que significa que você está olhando para casas unifamiliares, apartamentos, duplex, condomínios, etc. Cada unidade residencial é contabilizada nessas estatísticas, e só precisamos olhar para as casas em construção se quisermos ver quantas casas estão realmente sendo construídas. O gráfico abaixo do St Loius Fred Bank mostra a diferença entre todas as unidades habitacionais em construção e residências unifamiliares em construção.

Você vê um número recorde de casas sendo construídas, mas nenhum nível recorde de construção de casas. Há uma enorme escassez de habitação nos Estados Unidos agora. Construir apartamentos não ajudará a resolver o problema do déficit habitacional.

Quantas casas estão sendo construídas?

O grande problema que tenho com as estatísticas de construção é que leva muito mais tempo para construir casas agora do que no passado. Se ainda levasse 6 meses para construir uma casa e tivéssemos um número recorde de casas construídas, isso poderia ser motivo de preocupação, mas não é.

No gráfico acima, adicionei uma linha para residências unifamiliares concluídas. Quando olhamos para esses números, a história começa a mudar drasticamente. Você pode ver que a linha verde mostra que, embora estejamos construindo mais casas do que nos últimos dez anos, eles não construíram tantas casas antes, a menos que voltemos a 1993! As casas levam muito mais tempo para serem construídas, então a estatística de “casas em construção” não significa o que costumava ser, e na verdade há muito menos casas sendo construídas do que a média. Isso ocorre após anos de construção recorde, enquanto a população continua a crescer.

Atualmente, 800.000 residências unifamiliares estão sendo construídas nos Estados Unidos. Se todas essas casas forem construídas em um ano, isso significará que adicionaremos 800.000 casas ao mercado. Podemos construir casas um pouco mais rápido e, em 2021, cerca de um milhão de residências unifamiliares foram construídas. Cerca de 6 milhões de casas são vendidas a cada ano e, de acordo com algumas estimativas, faltam pelo menos 5 milhões de casas. Para ficar em dia, não precisamos apenas construir um milhão de casas por ano, porque costumamos construir ainda mais! Teríamos que construir milhões de casas por ano para começar a atender a demanda atual.

Quantas casas estão previstas para serem construídas no futuro (início da construção)?

Outra estatística que devemos observar mais do que casas em construção é a construção de novas moradias. O início das habitações indica que novas licenças habitacionais estão sendo retiradas e quantas unidades habitacionais podem ser concluídas no futuro.

O gráfico acima nos mostra o início da habitação unifamiliar versus todas as unidades habitacionais. Mais uma vez, vemos residências unifamiliares se tornando uma proporção menor de moradias sendo construídas. Você também pode ver que não há nenhum nível recorde de construção de novas residências, e a construção de residências unifamiliares parece estar na média após anos de recorde de baixa construção.

O que é ainda mais problemático em relação aos números de construções habitacionais é que já sabemos que está demorando mais para construir uma casa agora e, por causa disso, o número médio de obras habitacionais será exatamente abaixo da média. Outra tendência preocupante (se você quiser mais casas) é que o número de novas entradas caiu significativamente em maio de 2022 após o aumento das taxas de juros. Taxas de juros altas tendem a desacelerar a construção, o que já estamos vendo.

Todas as casas são compradas por investidores?

Outra coisa que sempre ouço é que os investidores estão comprando todas as casas e é por isso que não há o suficiente para os proprietários ou é por isso que temos um déficit habitacional. Acho que com a grave falta de prédios fica claro porque temos escassez, mas também vou tocar na questão dos investidores.

Este gráfico foi retirado da minha conta do Instagram, que publica estatísticas semelhantes e outras dicas de investimento imobiliário o tempo todo. As manchetes dizem que os investidores estão comprando todas as casas e não as deixando para os proprietários, mas na realidade o oposto é verdadeiro. Desde 2016, a proporção de ocupantes proprietários vem aumentando (65% contra 63%). Proprietários ocupantes compram casas e também são os principais responsáveis ​​pelas guerras comerciais. Os investidores não gostam de pagar demais por casas ou fazer lances acima do preço pedido, a menos que a casa já seja um ótimo negócio.

Eu mesmo troco de casa e alugo, e a maioria das casas que compro não pode ser comprada pelos proprietários porque precisam de muito trabalho ou já estão ocupadas por inquilinos. No entanto, 39 das últimas 40 casas que vendi foram vendidas a ocupantes proprietários e, após 20 anos vendendo casas invertidas (mais de 230 casas), nenhuma das minhas casas foi comprada por um investidor por mais do que o preço pedido.

Agora não estamos apenas construindo mais apartamentos, mas também há mais pessoas que querem ser donos e morar em uma casa em vez de um apartamento.

Conclusão

Enquanto uma estatística pode fazer parecer que os Estados Unidos estão construindo uma tonelada de casas e estão rapidamente inundando o mercado, praticamente todas as outras estatísticas dizem que não estamos construindo casas suficientes. Na verdade, nem estamos construindo tantas casas quanto normalmente construímos em um mercado normal, muito menos em um mercado com uma enorme escassez de moradias. Não vejo nenhum cenário em que um grande número de novas casas chegue ao mercado nos próximos anos. Acho que isso significa que veremos um estoque baixo contínuo e uma escassez de casas, mesmo quando a economia sofre um golpe e as taxas sobem.