É melhor investir em imóveis ou em um pequeno negócio?

Última atualização 23 de agosto de 2022 por Mark Ferguson

Sou investidor imobiliário há muitos anos e recentemente também proprietário de uma pequena empresa. Tecnicamente, eu possuía uma pequena empresa quando você conta meu negócio de corretagem de imóveis e também um negócio on-line, mas recentemente adquiri um negócio físico. Tenho uma pequena mercearia, uma loja de bebidas e um bar. Também estou trabalhando em outro pequeno negócio. Claro, todas essas empresas alugam seus espaços de mim! Quais são os prós e contras de investir em imóveis versus possuir um negócio? Eu vou te contar sobre a minha experiência.

Como me tornei um pequeno empresário?

Há muitos anos que invisto em imóveis, mas só recentemente comecei a investir em empresas. Eu sempre quis que minhas participações imobiliárias fossem um negócio físico. A oportunidade surgiu há cerca de um ano, quando o bar foi colocado à venda. Resolvi comprá-lo e administrá-lo, mas as coisas não saíram como planejado.

Resolvemos mexer demais no bar e a prefeitura exigiu que trouxessemos um engenheiro e um arquiteto. Estávamos avançando com o processo, mas demorou uma eternidade. Enquanto trabalhávamos neste negócio, um prédio com 3 condomínios no segundo andar e uma loja de bebidas e uma mercearia/conveniência no andar principal está à venda. O prédio veio com empresas!

Eu estava interessado no prédio, mas achei um pouco caro, US$ 795.000. Eu assisti, mas nunca fui e fiz uma oferta. O prédio nunca foi vendido, mas o preço foi reduzido várias vezes para menos de $ 700.000. Fiquei interessado no prédio quando ele estava sob contrato com outro comprador. Eu tinha um palpite de que voltaria ao mercado e estava certo. Os compradores recusaram e eu tive a oportunidade de comprar a propriedade, então fiz uma oferta de $ 605.000 que foi aceita!

Comprei o prédio que acompanhava o negócio e acabei pagando mais US$ 59.000 pelo estoque que acompanhava as lojas.

Qual é a maior diferença entre negócios e imóveis?

Tecnicamente, um investidor imobiliário também possui um negócio. A imobiliária deles é um negócio, mas sempre quis um negócio que vendesse um produto e funcionasse no dia a dia. O setor imobiliário era estranho para mim, mas adorei a aula de empreendedorismo na faculdade, onde dirigi uma fábrica e fiz widgets. Gostei de descobrir preços, quanto construir etc. Pude ver isso quando comprei uma loja de bebidas e uma loja de conveniência.

Existem muitas diferenças entre imóveis e um negócio regular. A maior diferença é a frequência das vendas. Quando eu troco de casa, vou vender de 15 a 25 por ano, o que é muito na indústria de troca de casas. Posso precisar assinar de 10 a 20 locações de imóveis por ano. Na minha loja receberemos centenas de pedidos todos os dias e é uma loja pequena!

Também temos milhares de produtos na loja. Posso gerenciar meus imóveis com um quadro branco e talvez planilhas do Excel. Preciso de um sistema especializado para gerenciar tudo na loja. Eu uso o Clover Point of Sale (POS) e tem sido ótimo acompanhar tudo e poder usar virtualmente quando não estou na loja. Quando comprei a loja, o proprietário anterior usava o Quickbooks POS e era muito difícil de usar e não conseguia me conectar a ele virtualmente.

Com todo o estoque que temos, também temos muitos fornecedores com quem conversamos e fazemos pedidos. Também temos funcionários e um gerente. Há muita coisa acontecendo, mas acho que também é muito divertido!

Um imóvel ou uma loja rende mais?

É muito difícil dizer qual negócio ganha mais dinheiro porque são todos muito diferentes. Imóveis me dão muito mais dinheiro, mas também venho investindo há anos e acabei de abrir uma loja este ano. Quando vejo um único imóvel alugado em comparação com uma única loja, a loja gera mais dinheiro, mas requer mais tempo e gerenciamento.

Fizemos muitas mudanças na loja, mas ela está gerando cerca de US$ 18.000 em vendas por semana, e alguns milhares disso são lucros (mesmo depois de eu pagar o aluguel). Meu imóvel alugado, de valor semelhante, não consegue isso, mas o mercado imobiliário tem algumas outras vantagens sobre as quais falaremos mais adiante. Você também pode perder dinheiro com a loja. Sei que o dono anterior não estava tão bem quanto nós. Ela não investiu tanto em estoque ou sistemas quanto nós. Reinvestimos quase todos os nossos lucros em estoque adicional.

Mesmo que a loja ganhe mais dinheiro do que o imóvel, o valor do imóvel pode subir sem mim. Com o tempo, os imóveis sempre se tornaram mais caros. Uma propriedade alugada pode me dar $ 500 por mês em fluxo de caixa (receita após despesas), mas também pode crescer de 5 a 10% ao ano. Também posso alavancar uma propriedade alugada, o que significa que usei um empréstimo para comprá-la e coloquei muito menos na propriedade do que ela vale. Você também pode financiar uma pequena empresa, mas pode ser um pouco mais difícil e esses custos de financiamento afetarão seus resultados. Supõe-se que a maioria das pessoas que alugam usará financiamento e esses custos são incluídos no fluxo de caixa.

É mais difícil criar uma pequena empresa ou uma imobiliária?

A abertura de uma loja ou propriedade pode levar tempo. Existem também muitos outros tipos de negócios que podem ser configurados com muito mais facilidade. Um contador pode facilmente iniciar um negócio sem qualquer inventário. Quando você começa uma loja do zero, leva muito tempo e muito dinheiro! Você precisará escolher um local, encontrar pessoal, construir o interior e configurar todos os sistemas (POS, segurança, utilitários, Internet, fornecedores, etc.). Você também precisará comprar estoque e vender o negócio.

O setor imobiliário é muito mais fácil de criar, pois você pode comprar uma casa ou um imóvel comercial e já está disponível para aluguel. Eu compro itens desgastados o tempo todo e eles exigem trabalho e reparos demorados, mas ainda é muito mais fácil do que construir uma loja.

Se você quer um pequeno negócio, não precisa começar do zero. Você pode comprá-lo como eu fiz e provavelmente economizará muito tempo e dinheiro. Se você quer um restaurante, eles estão à venda o tempo todo e geralmente são uma pechincha em comparação com o que foi necessário para produzi-los. Ainda leva tempo para aprender o negócio, mas muitas vezes, quando você compra um negócio existente, o antigo proprietário oferece treinamento para ajudar os novos proprietários a aprender as cordas.

O que é mais fácil de vender ou valorizar?

Um imóvel pode ser muito mais fácil de vender e avaliar do que um negócio. Quando você compra casas, elas são fáceis de apreciar e você pode vendê-las a investidores ou ocupantes proprietários, tornando-as relativamente líquidas. Você também pode ver casas semelhantes que foram vendidas para ter uma ótima ideia de quanto vale a sua casa. Se você possui imóveis comerciais ou condomínios, avaliar a propriedade pode ser um pouco mais complicado. Esses valores são baseados nas taxas do CAP e podem variar bastante. Não é fácil encontrar outros imóveis comerciais à venda como o seu. Imóveis comerciais também são mais difíceis de vender e levam muito mais tempo.

Um negócio é configurado de forma muito semelhante a um imóvel comercial, no sentido de que normalmente é avaliado com base na receita que gera. Muitas empresas são vendidas por três vezes seu lucro líquido. Se uma empresa ganha $ 100.000 por ano, ela vale $ 300.000. O tipo de negócio e o trabalho que o proprietário precisa também podem alterar significativamente esse número. Além do preço comercial, o estoque e o equipamento geralmente são vendidos separadamente. Se você ganhar $ 100.000 por ano, mas tiver $ 100.000 em estoque e $ 100.000 em equipamentos, poderá vender o negócio por $ 500.000 ($ 300.000 + $ 100.000 + $ 100.000).

Quanto melhor for o negócio, mais dinheiro valerá. Quanto melhor o negócio estiver configurado e menos trabalho exigido do proprietário, mais ele custará.

Conclusão

Imóveis e pequenas empresas podem ganhar dinheiro e ser muito divertidos. Eles também são muito diferentes entre si. Gosto de fazer as duas coisas e adoro ter minha pequena empresa ocupando um prédio que possuo! É difícil listar todos os prós e contras do artigo, mas meu canal no YouTube fala sobre o que há de bom e ruim no setor imobiliário e em meus outros negócios.