O aumento dos preços da habitação levou a grandes ganhos para o MMI Fund em 2022

o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA e Administração Federal de Habitação (FHA) observou em um briefing na terça-feira que conseguiu registrar outro ano marcante para o Mortgage Mutual Insurance (MMI) Fund.

O fundo MMI da FHA atingiu um índice de reserva de capital de 11,11% em 30 de setembro, um aumento de três pontos percentuais em relação a 2021, de acordo com o relatório anual da FHA ao Congresso divulgado na manhã de terça-feira. Pelo sétimo ano consecutivo, o índice supera o mínimo de 2% estabelecido por lei.

Fatores favoráveis, preocupações reduzidas

Enquanto Associação de banqueiros hipotecários recentemente instou a Casa Branca e a FHA a reduzir os prêmios de seguro hipotecário (MIP), a comissária da FHA, Julia Gordon, indicou no início da ligação de terça-feira que não haveria anúncios relacionados a mudanças nos prêmios de seguro hipotecário.

“Não estamos anunciando uma mudança nos prêmios de seguro hipotecário hoje”, disse Gordon. “Eu já disse isso repetidamente e espero que você saiba agora que quaisquer alterações no MIP não acontecerão até que o orçamento do ano fiscal de 2023 seja aprovado”.

Em 2022, o FHA MMI Fund beneficiou de alguns dos mesmos fatores macroeconómicos do mercado imobiliário que levaram ao desempenho favorável do MMI Fund no ano passado, incluindo a manutenção de níveis históricos de valorização do preço da habitação (HPA).

A FHA também observou no relatório que um dos problemas mais sérios do ano passado foi reduzido.

“A taxa de inadimplência grave da FHA em 30 de setembro de 2022 foi de 4,77%”, disse a FHA em comunicado. “Esta é uma queda de quatro pontos percentuais em apenas um ano e uma queda de mais de sete pontos percentuais em relação ao pico de 11,90% registrado em novembro de 2020”.

O aumento das taxas de inadimplência em 2020 e 2021 foi exacerbado pela pandemia de COVID-19, durante a qual mais de 2 milhões de tomadores de empréstimos da FHA deixaram de pagar suas hipotecas.

No entanto, a ampla disponibilidade de opções para reduzir as perdas relacionadas à pandemia afetou diretamente esse número, disse o relatório.

“Mais de 1,8 milhão de mutuários da FHA aproveitaram a oferta de tolerância COVID-19 da FHA, que permitiu aos mutuários adiar os pagamentos de hipotecas”, disse o relatório. “Essa paciência proporcionou alívio financeiro e tranquilidade durante um período muito estressante.”

Estima-se que 400.000 mutuários solicitaram alívio de perdas pandêmicas apenas no ano fiscal de 2022, além dos 1,4 milhão de mutuários que solicitaram esse alívio desde o início da pandemia no início de 2020.

Novas e arriscadas tendências econômicas

No entanto, de acordo com o relatório, existem tendências econômicas emergentes que podem prejudicar os ganhos do Fundo nos próximos anos.

“O aumento da inflação pode ter um impacto negativo no crescimento do HPA no curto prazo”, disse o relatório. “O índice de preços ao consumidor está em pelo menos 8% desde o segundo trimestre do ano fiscal de 2022, levando o Federal Reserve a aumentar as taxas de curto prazo em 75 pontos-base ao longo do ano”.

O aumento da taxa alimentou temores de que o Federal Reserve possa desencadear uma recessão enquanto tenta domar a inflação. Para se proteger contra perdas futuras, algumas das maiores instituições depositárias do país acumularam suas reservas, disse o relatório.

“[This is] um sinal de preocupação de que inflação mais alta, taxas de juros mais altas e a possibilidade de maior desemprego no futuro possam piorar a solvência dos mutuários”, observou o relatório.

Novas prioridades

Associação de banqueiros hipotecários (MBA) O presidente Bob Brookmeet disse que o relatório reflete um programa FHA “muito saudável”, mas mais precisa ser feito.

“Dada a forte posição financeira da FHA, a MBA continua acreditando que o HUD deve tornar os empréstimos da FHA mais acessíveis ao reduzir os prêmios de seguro hipotecário assim que os orçamentos permitirem”, disse Brookschmidt. “Esta medida ajudará a compensar os efeitos das taxas de hipoteca mais altas e melhorar o poder de compra de muitos potenciais compradores de imóveis, compradores minoritários e pessoas com renda baixa e moderada”.

o Credores Comunitários de Imóveis da América (CHLA) também ponderou, observando que os cortes nos prêmios devem ser uma prioridade.

“[CHLA] renova seu pedido de longa data para que a FHA reduza os prêmios anuais de seguro e acabe com as políticas de duração do empréstimo à luz do relatório financeiro do MMIF de hoje, mostrando crescimento nas reservas e patrimônio líquido mais de 5,5 vezes o requisito legal”, disse um porta-voz do CHLA. “O CHLA aprecia os desafios de avaliação técnica do orçamento que surgiram como resultado dos cortes nos prêmios, mas a duplicação das taxas de hipoteca desde o início deste ano torna essas ações mais importantes do que nunca.”