Você pode medir os mercados imobiliários?

Muitas pessoas tentam cronometrar os mercados imobiliários ou prever quando os altos e baixos ocorrerão. Embora pareça fácil cronometrar o mercado imobiliário depois de ver o que aconteceu no passado, é muito mais difícil tentar prever o futuro. Os economistas mais inteligentes do mundo têm dificuldade em prever os mercados imobiliários. São tantas as variáveis ​​que acompanham os imóveis que é quase impossível prever o que vai acontecer, muito menos quando! Mesmo que você tenha uma ideia de uma próxima desaceleração ou alta, é muito difícil saber quando o fundo ou o topo chegará ou quanto tempo os bons ou maus momentos durarão.

As previsões anteriores foram um acaso?

Peter Schiff é conhecido como uma das poucas pessoas que chamou a recessão de 2008 e o crash imobiliário. Peter disse que em 2006 a economia e os preços dos imóveis vão cair. O problema com suas previsões é que ele não parece ter seguido seus próprios MANDAMENTOS! Do artigo alfa de pesquisa:

“De acordo com alguns dos próprios clientes da Schiff, as carteiras investidas na Schiff diminuíram 40-70% no ano passado. Ai. (Shedlak postou uma imagem do portfólio real de Schiff)

Michael Shedlock aponta 12 razões pelas quais Peter Schiff estava errado no ano passado:

12 maneiras que Schiff errou em 2008

• Estava errado sobre a hiperinflação
• Cometeu um erro com o dólar
• Cometeu um erro com mercadorias que não fossem ouro
• Estou errado sobre moedas estrangeiras, exceto o iene
• Errado sobre ações estrangeiras
• Momento errado
• Cometeu um erro na gestão de risco
• A tese “compre e mantenha” está errada.
• Cometeu um erro na junção
• Errado sobre a China
• Um erro no Tesouro dos EUA
• Eles erraram as taxas de juros, tanto estrangeiras quanto domésticas.”

Schiff continuou a fazer previsões que não chegaram perto de se tornar realidade, como o ouro chegando a US$ 5.000 a onça em poucos anos e o dólar em colapso. https://www.cnbc.com/2015/12/20/the-peter-meter-assessing-schiffs-predictions.html

Peter Schiff pode ter sabido que os mercados estavam em baixa, ou pode ter tentado entrar no noticiário, como sempre faz, e teve sorte.

Outro nome com o qual você pode estar familiarizado é Michael Berry, que foi investidor no filme: The Big Short. Ele previu corretamente o crash de 2008 e realmente ganhou muito dinheiro com isso, ao contrário de Schiff. Sua previsão foi baseada em empréstimos terríveis que os consumidores contraíram e compraram como títulos lastreados em hipotecas. Ao contrário de Schiff, Berry não fez previsões bizarras que não se tornaram realidade. Ele previu que a criptomoeda poderia falhar e que a inflação seria alta. Eles se concretizaram, mas ele não falou muito sobre o mercado imobiliário.

Eu era corretor de imóveis e corretor de imóveis na época do crash de 2008. Meu pai e eu vimos coisas ridículas como empréstimos de 120% para empréstimos de valor, ARMs de 6 meses e investidores que não investem em imóveis para aluguel. Consegui um empréstimo de renda declarada para minha primeira casa, basicamente enviei alguns extratos bancários e disse que achava que poderia pagar o empréstimo. Paguei o empréstimo, mas muitos não conseguiram ou não conseguiram.

Michael Berry viu algo, a maioria não, embora muitos devessem ter visto esses sinais! Eu vi esses sinais, mas não tinha certeza do que eles significavam ou que o mercado iria quebrar. Não me surpreendeu, mas também não previ. Acho que foi tão louco e ridículo que outra crise de crédito em 2008 fosse previsível, mas não é agora e duvido que veja algo assim novamente.

Robert Kiyosaki, que escreveu Pai Rico, Pai Pobre, também previu o crash durante anos. Na verdade, ele não previu o crash de 2008, mas previu que o crash de 2001 aconteceria por volta de 2015 porque as nações baby boomers começariam a morrer. Ele previu um acidente basicamente todos os anos de 2014 a 2022 e ainda não conseguiu.

Por que é tão difícil prever os mercados imobiliários?

Existem muitas variáveis ​​quando se trata de imóveis. Todas as coisas a seguir afetam o mercado:

• Tamanho da população
• Hospitalidade
• Nova construção
• Trabalhar
• Taxa de juros
• O custo do terreno
• Custos do desenvolvimento
• Custos de mão de obra
• Custos de material
• Regulamentos estaduais
• Inflação
• Inventário
• Recomendações de empréstimo
• O clima
• infecção pelo vírus corona covid
• Época do ano
• Muito mais!

Tentar descobrir como todas essas variáveis ​​funcionarão juntas é como tentar prever o clima para o mês. Mesmo supercomputadores enormes não podem prever com precisão o clima por mais de alguns dias, porque há muitas variáveis ​​em jogo.

Muitas pessoas que tentam prever os preços dos imóveis costumam escolher uma ou duas dessas variáveis ​​e afirmam que elas são a causa do que vai acontecer:

À primeira vista, essas parecem razões legítimas pelas quais o mercado imobiliário pode quebrar, mas muitas vezes essas coisas acontecem e o mercado não quebra. A razão é que existem muitos outros fatores, e houve apenas quatro acidentes imobiliários na história dos EUA. 2008, 1930, 1870, 1840. Todas essas falhas foram causadas por terríveis diretrizes de empréstimos e construção em massa.

Mesmo quando algo parece terrivelmente errado, como antes de 2008, é difícil saber quando o mercado cairá e quanto. É por isso que a maioria das pessoas erra quando tenta prever o mercado.

Os mercados imobiliários não são cíclicos?

Também ouço que o mercado imobiliário se move em ciclos de 18 anos. A cada 18 anos você verá um aumento nos valores e na construção e depois um declínio. É verdade que a construção tende a se mover em ciclos, mas os preços dos imóveis não se movem em ciclos exatos. Como eu disse antes, os acidentes são muito raros, e mesmo uma queda de 10% é muito rara no setor imobiliário. A década de 1970 viu uma inflação maciça, taxas de juros disparadas, 2 recessões, 2 crises do petróleo e os preços dos imóveis triplicaram.

As pessoas dizem que houve um crash nas décadas de 1980 e 1990, mas houve uma queda muito pequena nos preços em 1981, e um pouco mais de queda em 1991, mas não mais de 10%, e tudo voltou em um ano.

As áreas sombreadas em cinza mostram recessões e, como você pode ver, nem sempre as recessões fazem com que os preços caiam. Eles podem fazer com que os volumes de construção caiam, mas os preços são muito mais estáveis ​​do que as pessoas imaginam.

Devemos esperar uma queda nos preços?

Muitas pessoas esperam anos para comprar imóveis porque esperam que os preços caiam. Eu vendi muitas execuções hipotecárias após o último crash e pertencia a muitos grupos que apoiam a indústria padrão. Havia muita especulação de que depois de 2011 haveria um segundo acidente. Todos esperávamos um “tsunami” de execuções hipotecárias que nunca aconteceu. Desde então, houve uma razão ou outra para o colapso estar chegando. Durante esse período, observamos um crescimento constante e rápido do mercado imobiliário.

O problema de cronometrar o mercado imobiliário é que ninguém sabe o que vai acontecer, e cronometrar esse desconhecido é ainda mais difícil. As pessoas que previram o acidente em 2008 não sabiam o momento exato, quão ruim seria ou quanto tempo duraria. Muitas vezes não temos ideia de onde está o fundo ou o topo até anos depois de ter acontecido. Não sei quantas vezes ouvi “não compro no topo do mercado” nos últimos 7 anos.

Portanto, mesmo que você saiba que um crash vai acontecer, é muito difícil cronometrar ou comprar na parte inferior e vender na parte superior. Eis porque eu amo o ditado:

“Não espere para comprar imóveis, compre imóveis e espere”

Eu tenho comprado constantemente flips nos últimos 20 anos e alugado nos últimos 12 anos. Se eu tentasse cronometrar o mercado, teria 1/10 do patrimônio líquido que tenho agora. também pode ser mais difícil encontrar financiamento durante uma recessão e mais difícil se forçar a comprar quando os preços parecem estar caindo. Muitas pessoas pensam que podem simplesmente entrar e fazer um ótimo negócio quando os preços caem, mas não é tão simples assim.

Haverá um acidente?

Não estou dizendo que é impossível que ocorra um crash ou que os preços caiam. É provável que isso aconteça em algum momento no futuro, mas saber quando e quanto é muito difícil. Eu pessoalmente invisto da mesma forma se acho que o crash vai ou não vai acontecer porque não sei. Tenho estratégias que uso para flips e aluguéis que funcionarão tanto em um mercado imobiliário em baixa quanto em alta. Posso ganhar menos em um mercado em baixa, mas ainda ganho dinheiro e os mercados em alta compensam os anos em baixa. Eu nunca tento cronometrar os mercados porque é muito difícil saber o que vai acontecer e você pode ganhar dinheiro com imóveis em qualquer mercado se souber o que está fazendo.