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O uso de um empréstimo de propriedade para aluguel comercial pode ajudá-lo a aumentar seu portfólio de propriedades, fornecendo fundos para comprar uma ou mais propriedades para aluguel, bem como dinheiro para reformas e atualizações para aumentar a renda do aluguel.
Há uma grande variedade de opções de empréstimo para pessoas físicas, mas encontrar um empréstimo comercial para um imóvel alugado às vezes pode parecer como bater em uma parede de tijolos. A menos, é claro, que você não saiba onde procurar!
Exploraremos as diferentes opções de empréstimos comerciais disponíveis para imóveis para aluguel e discutiremos como os empréstimos da Small Business Administration (SBA) podem ser usados para investimentos imobiliários.
Principais conclusões
- Um empréstimo empresarial para imóveis é uma alternativa à obtenção de um empréstimo com garantia pessoal.
- Muitos credores prestam muita atenção aos ativos comerciais e às propriedades de aluguel usadas como garantia para empréstimos comerciais.
- Fontes de empréstimos para imóveis para aluguel incluem bancos com os quais a empresa já faz negócios, bem como credores privados e de portfólio.
- Dois programas de empréstimo oferecidos pela SBA para ajudar as empresas a comprar imóveis para uso próprio são SBA 504 e SBA 7(a).
Opções de empréstimo comercial para aluguel de imóveis
Aqui estão algumas opções para obter um empréstimo comercial quando você começar a procurar um imóvel para alugar.
1. Empréstimos bancários tradicionais
Quando você está comprando um empréstimo comercial para uma propriedade de investimento, sua primeira parada é o banco ou a cooperativa de crédito com a qual você já faz negócios. Provavelmente, o gerente da filial e muitos funcionários já o conhecem pelo nome e podem aproveitar a oportunidade de ganhar mais com o seu negócio.
Solicitar um empréstimo para aluguel comercial é semelhante a solicitar um empréstimo pessoal. Os documentos comumente exigidos pelos credores incluem:
- Um relatório de crédito mostrando um histórico de pagamentos de empréstimos no prazo
- Extratos bancários para documentar a receita e prever o fluxo de caixa futuro do negócio
- Declarações de impostos mostrando o desempenho histórico da sua empresa, conforme relatado ao Internal Revenue Service (IRS)
- Uma demonstração de lucros e perdas, na qual o credor detalha as receitas e despesas de vários períodos
- Um balanço que mostra ativos e passivos atuais que mostram o que sua empresa possui e deve, juntamente com o patrimônio
- Um plano de negócios e projeções financeiras detalhando para que o empréstimo será usado, como a compra de um imóvel alugado, e uma previsão de fluxo de caixa mostrando que o empréstimo pode ser reembolsado
Um credor também pode solicitar informações pessoais semelhantes e exigir uma garantia pessoal dos diretores da empresa, mesmo quando sua empresa está solicitando um empréstimo.
2. Empréstimo a prazo comercial
Bancos tradicionais, cooperativas de crédito e credores privados oferecem empréstimos consignados para empresas. Existem muitas opções de empréstimos a prazo com diferentes valores e taxas de juros. Os empréstimos a prazo para empresas fornecem fundos para a compra de equipamentos, reforma de escritórios e compra de imóveis. Os fundos vêm em um montante fixo e são reembolsados ao longo de um período de tempo, geralmente a uma taxa de juros fixa.
Os empréstimos de curto prazo, às vezes conhecidos como empréstimos-ponte, geralmente têm um período de pagamento de 12 meses ou menos e podem ser uma boa opção para comprar um imóvel para alugar rapidamente antes de solicitar um empréstimo bancário tradicional. Empréstimos comerciais de médio prazo geralmente têm prazo de 1 a 5 anos, enquanto empréstimos comerciais de longo prazo podem ter prazo de até 25 anos.
3. Linha de crédito comercial
Uma linha de crédito comercial é semelhante a uma linha de crédito para home equity (HELOC), exceto que o empréstimo é para uma empresa. A empresa pode usar a linha de crédito conforme necessário e pagar juros apenas sobre o valor emprestado. A linha de crédito é reabastecida à medida que o empréstimo é reembolsado e os fundos ficam novamente disponíveis para empréstimo.
As linhas de crédito podem ser garantidas por ativos de propriedade da empresa ou não garantidas, sem garantia do empréstimo. As taxas de juros e taxas geralmente são mais baixas com uma linha de crédito comercial garantida. No entanto, se o empréstimo não for reembolsado, o credor pode receber a garantia usada para garantir o empréstimo.
4. Empréstimos alternativos para empresas
Opções alternativas de empréstimo comercial incluem financiamento de fatura e fatoração de fatura.
O financiamento da fatura é usado para emprestar dinheiro contra o valor das faturas não pagas do cliente. O credor cobra uma porcentagem do valor da fatura como taxa e, quando os clientes pagam as contas, a empresa paga o empréstimo.
O factoring de fatura funciona de forma semelhante, exceto que as faturas pendentes são vendidas ao credor por uma porcentagem do valor total devido. O credor é responsável por coletar os pagamentos dos clientes, e os pagamentos dos clientes são enviados ao mutuário, menos a comissão do credor.
5. Um agiota particular
Os credores privados são investidores e grupos de investimento que são uma alternativa aos credores comerciais tradicionais.
Qualificar-se para um empréstimo comercial e receber financiamento de um credor privado pode ser mais rápido, embora eles geralmente tenham taxas de juros e taxas mais altas do que outras opções de empréstimo comercial. No entanto, um credor privado pode estruturar um empréstimo de propriedade comercial para atender melhor às necessidades do mutuário e do credor.
Um dos desafios de trabalhar com um credor privado é que eles podem ser difíceis de encontrar, pois geralmente não anunciam da mesma forma que os credores tradicionais. No entanto, um bom credor privado geralmente pode ser encontrado perguntando a outros investidores imobiliários e seus contatos, incluindo gerentes de propriedades, agentes de empresas de títulos e corretores de seguros.
6. Credor de carteira
Como o nome sugere, um credor de portfólio detém o empréstimo em seu próprio balanço ou carteira de empréstimos, em vez de vendê-lo no mercado secundário. Graças a isso, os prazos do empréstimo podem ser estruturados de acordo com as necessidades do mutuário, e a aprovação do empréstimo e o financiamento também podem ser mais rápidos.
Como os credores da carteira mantêm o empréstimo, eles podem desenvolver suas próprias diretrizes de subscrição em vez de seguir as diretrizes federais de empréstimos. Normalmente, ao subscrever um empréstimo de portfólio, o credor coloca mais ênfase no fluxo de caixa e nos tipos de propriedades que estão sendo financiadas, em comparação com a pontuação de crédito ou os ativos comerciais do mutuário.
As opções de empréstimo de portfólio variam de acordo com o credor e geralmente incluem empréstimos de taxa fixa e ajustável de financiamento permanente, empréstimos-ponte de curto prazo e linhas de crédito comerciais. Desde que o mutuário possa pagar o empréstimo, geralmente não há limite para o número de imóveis para aluguel que uma empresa pode financiar.
Tal como acontece com os empréstimos privados em dinheiro, as taxas de juros e as taxas de um empréstimo de portfólio geralmente são mais altas do que as formas tradicionais de financiamento. Eles também podem ser sem recurso, portanto, não exigem uma garantia comercial ou pessoal do mutuário.
7. Hipoteca geral
Uma hipoteca conjunta permite que uma entidade comercial financie várias propriedades de aluguel sob um empréstimo, em vez de manter hipotecas separadas para cada propriedade. De um modo geral, os ativos subjacentes servem como garantia para garantir o empréstimo, tornando os empréstimos hipotecários uma opção popular para incorporadores imobiliários e empresas que compram várias propriedades para aluguel.
As hipotecas gerais geralmente têm uma cláusula de rescisão que permite que propriedades individuais sejam vendidas sem refinanciar todo o empréstimo. No entanto, um mutuário que deseja refinanciar pode refinanciar todo o empréstimo.
Obter uma hipoteca conjunta pode ser uma opção conveniente para as empresas porque geralmente leva menos tempo para subscrever e financiar o empréstimo, e apenas um cheque de hipoteca precisa ser processado a cada mês. Por outro lado, a inadimplência em uma hipoteca geral pode colocar toda a propriedade em risco de execução hipotecária, e as taxas de empréstimo e taxas de juros também podem ser mais altas do que o financiamento hipotecário tradicional.
Os empréstimos da SBA podem ser usados para aluguel de imóveis?
A SBA oferece 2 programas de empréstimos para pequenas empresas para empresas que compram imóveis, SBA 504 e SBA 7(a). No entanto, não pode ser usado nem para especulação, nem para investimento em imóveis para aluguel, nem para compra de imóveis para fins de investimento.
Um empréstimo SBA 504 é projetado para empresas com menos de US$ 15 milhões em patrimônio líquido e fornece financiamento de taxa fixa de longo prazo para uma empresa adquirir ativos de capital que apoiem o crescimento dos negócios e a criação de empregos. Por exemplo, um empréstimo 504 pode ser usado por uma empresa para comprar ou construir seu próprio prédio ou melhorar uma instalação existente.
O programa de empréstimos SBA 7(a) fornece capital de giro de curto e longo prazo para proprietários de pequenas empresas e é a melhor opção quando o imóvel faz parte de uma compra comercial, de acordo com o SBA. O valor máximo do empréstimo é de US$ 5 milhões. Os principais usos dos recursos incluem a compra de imóveis, a construção ou reforma de um prédio existente, a aquisição de um novo negócio ou a expansão de um negócio existente.
Pensamentos finais
Empréstimos comerciais para imóveis para aluguel podem ser obtidos de várias fontes, incluindo credores tradicionais, privados e de portfólio. Existem opções para comprar novos imóveis para aluguel, renovar os aluguéis existentes e expandir seu portfólio de investimentos imobiliários. Como acontece com qualquer outro tipo de financiamento, o proprietário de uma empresa deve reservar um tempo para analisar os prós e contras de cada opção de empréstimo e procurar orientação de um Contador Público Certificado (CPA) ou consultor financeiro.
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