8 opções de leasing a considerar na era pós-Covid

Um escritório de advocacia boutique em Nova YorkPardalis e Nohavicka traz para você as últimas notícias jurídicas de todo o mundo imobiliária. Pardalis & Nohavicka exerce uma carga de trabalho eclética representando indivíduos e empresários em litígios civis, criminais e transações comerciais, e atualmente litiga e representa clientes nos Estados Unidos e ao redor do mundo.

Os governos adotaram a ideia de que as paralisações continuarão sendo uma das ferramentas para combater o COVID-19 e as pandemias em geral. Portanto, os proprietários e inquilinos devem explorar suas opções e se preparar para negociar disposições relacionadas a tais eventos, pois os estatutos são omissos sobre o assunto e os tribunais decidiram que as disposições gerais de força maior não se aplicam.

Dependendo da alavancagem de cada parte, abaixo estão algumas opções para negociar um aluguel:

1. Redução do aluguel durante os períodos em que o inquilino não puder operar seus negócios devido a um fechamento ordenado pelo governo: Aqui, o proprietário reduziria o aluguel proporcionalmente à redução nas ordens de operação e o aluguel seria retomado na reabertura.

Essa é a opção ideal para o inquilino — e também a mais difícil de conseguir, porque o locador costuma protestar contra. Uma compensação potencial seria encurtar o período de tempo para o qual a redução se aplica. Por exemplo, um desconto pode expirar em 30 a 90 dias.

2. Adiamento do aluguel até cancelamento do fechamento por decreto do governo: Embora o inquilino ainda seja obrigado a pagar o aluguel, ele não terá que pagar se o negócio não estiver gerando receita. Nesta situação, o inquilino vai querer negociar as condições de reembolso. Uma opção seria amortizar durante o restante do prazo do arrendamento.

3. Garantia de bom rapaz: Isso geralmente é solicitado pelos inquilinos. Desde que o inquilino não esteja inadimplente, esta garantia permite que o inquilino desocupe o imóvel, notificando o proprietário com antecedência (geralmente de três a seis meses) sobre sua intenção de rescindir o contrato de locação.

Esta pode ser uma boa opção para ambas as partes: o inquilino pode reduzir suas perdas não apenas devido a pandemias e quaisquer outras emergências de saúde pública, mas também em qualquer situação, incluindo, mas não se limitando a, operações não lucrativas. A desvantagem óbvia é que o inquilino pode ter feito um investimento significativo nas instalações e o exercício da opção resultaria essencialmente em uma perda.

Da mesma forma, essa garantia também pode ser desejável para o proprietário, pois ele não ficaria preso a um inquilino em dificuldades. Da mesma forma, o proprietário também não teria que passar por um procedimento simplificado para reaver o imóvel se o aluguel não fosse pago. Esta opção também dará ao proprietário tempo para encontrar um inquilino substituto enquanto o aluguel está sendo cobrado.

4. Encurtamento dos prazos de arrendamento devido à incerteza da situação pandémica: Claro que esta não é a solução mais ideal, porque o inquilino (e, em alguns casos, o senhorio) pode fazer um investimento inicial significativo no espaço após a posse do mesmo. Além disso, se o espaço for lucrativo, o inquilino pode ter que renegociar o aluguel com um aluguel base mais alto.

Porém, caso outras opções não estejam disponíveis, esta pode ser viável para quem não precisa fazer um investimento inicial tão grande. Também pode ser uma boa solução para proprietários que podem preencher as instalações com inquilinos abaixo do ideal (mas ainda solventes) por um curto período de tempo, evitando condições econômicas adversas.

5. Contrato de licença em vez de locação: Como regra, as licenças são preferidas aos licenciantes (proprietários) porque não há direitos de propriedade sobre o espaço. Portanto, os licenciantes podem despejar os licenciados (inquilinos) à vontade e retomar a posse das instalações em curto prazo – geralmente 30 dias.

Mas muitos locatários também preferem licenças porque também podem rescindir a licença à vontade – o que significa que não há compromisso de longo prazo. Alguns inquilinos também podem preferir licenças em que os licenciantes fazem um investimento significativo nas instalações em termos de construção personalizada para os licenciados, o que reduz a probabilidade de o licenciante rescindir a licença.

6. Ocupação de espaços de coworking em vez do aluguel tradicional: São também licenças e funcionam essencialmente como hotéis. Assim, eles estão se tornando cada vez mais populares porque os licenciantes não precisam assumir compromissos de longo prazo. Além disso, eles também não precisam investir no espaço porque ele já está todo mobiliado e montado.

7. Disposições de bloqueio: Geralmente, os arrendamentos exigem operação contínua durante o horário normal. Por outro lado, as cláusulas de “blackout” permitem que os inquilinos interrompam as operações em seu espaço, desde que continuem pagando o aluguel. Mesmo que não possam evitar ou atrasar o aluguel, cortar custos operacionais durante uma pandemia pode ser uma estratégia valiosa.

Notavelmente, esta provisão geralmente beneficia grandes empresas de franquia que podem pagar o aluguel, mas não estão operando. Uma alternativa para isso é o “blacking out”, ou seja, reduzir as horas de operação. Também pode ajudar a reduzir custos para manter os negócios funcionando durante uma pandemia.

8. Extensão automática do período de aluguer: Com esse cronograma, o arrendamento é prorrogado durante a paralisação forçada do governo. Isso permite que os inquilinos realizem totalmente seu investimento inicial no espaço.

Claro, essas são apenas algumas das várias abordagens e existem outras opções disponíveis. Tudo o que você precisa é de uma abordagem criativa e vontade de negociar.

Sobre

John Pack ocupa o cargo de presidente de assuntos imobiliários da Pardalis & Nohavicka Law Offices. Ele é um advogado transacional especializado em aquisições, alienações e arrendamentos. Formado pela Brooklyn Law School, ele se formou em ciências políticas pela New York University. Antes de ingressar na PN Lawyers, John teve seu próprio escritório de advocacia por 15 anos e uma empresa de títulos por 6 anos.
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Tasso Pardalis é sócio-fundador da Pardalis & Nohavicka, um importante escritório de advocacia full-service de Nova York com escritórios em Manhattan, Queens e WeWork. Tasso pode ser um advogado de renome com muitos de seus casos nas manchetes, mas no fundo ele é um verdadeiro empresário que acredita no apoio à comunidade de pequenos negócios. Suas áreas de atuação são: propriedade intelectual, marcas, direito societário, comercial e imobiliário.