Locação versus compra de instalações médicas

Michael Morris, autor convidado

Você é o proprietário de sua própria clínica médica e está pronto para mudar seu escritório.

Se você precisa de mais espaço, adicionar um segundo local ou atualizar suas instalações – ou está pronto para uma mudança – encontrar o edifício certo para o seu negócio é uma decisão importante. Dependendo da sua situação financeira – que será diferente para todos e definitivamente algo a considerar ao tomar sua decisão – você se deparará com a possibilidade de comprar ou alugar seu próximo imóvel.

Aqui está uma análise das coisas a serem consideradas ao determinar o que faz sentido para sua prática médica, incluindo alguns prós e contras de comprar ou alugar.

Compra de imóveis comerciais

É claro que sempre haverá desvantagens em possuir imóveis para sua prática, mas, em geral, recomendamos construir ativos sólidos e comprar suas instalações, se possível.

Compre a propriedade de uma LLC separada como indivíduo e alugue-a para sua empresa. Então você tem um plano de aposentadoria e obtém benefícios fiscais tanto para sua imobiliária LLC quanto para sua empresa.

Aqui estão alguns benefícios adicionais de investir em imóveis para que você possa possuir seu prédio de prática médica.

Mais informações aqui:

Iniciando uma prática médica – 7 passos para o sucesso

Benefícios de comprar imóveis para sua prática médica

Aqui estão alguns benefícios adicionais de possuir sua propriedade.

Capital de construção

Quando você compra seu imóvel, você possui um ativo sólido com valor real. À medida que sua empresa lhe paga para alugar o prédio, você continua pagando o empréstimo e construindo patrimônio no prédio. A maioria dos empréstimos comerciais é baseada em uma amortização de 20 anos, portanto, se você trabalhar por 20 anos e pagar o empréstimo (mais um extra mensal para seu próprio fluxo de caixa), terá o imóvel livre e desembaraçado. Quando estiver pronto para se aposentar, você pode refinanciar o prédio com infusões de dinheiro ou vendê-lo e partir para o pôr do sol.

Valorizando o ativo

Na mesma nota, os imóveis comerciais estão aumentando de preço em média 3% ao ano. Então, à medida que você paga seu empréstimo e cria patrimônio, o valor de seu ativo aumenta ao mesmo tempo. Se você comprou um prédio por US$ 2 milhões, ele deve valer cerca de US$ 3,6 milhões em 20 anos.

Renda

Você deve estar disposto a possuir a propriedade individualmente ou com um parceiro, se necessário. Sua empresa deve então assinar um contrato de arrendamento e pagar aluguel a cada mês. Alternativamente, você pode comprar um prédio de 20.000 pés quadrados e ocupar 51% do prédio para obter financiamento prioritário para o proprietário e, em seguida, arrendar os 49% restantes do prédio para outra empresa. Então, se e quando você estiver pronto para vender a prática, basta pedir à empresa que assine um contrato de arrendamento de 20 anos em sua propriedade como condição de venda e você receberá uma renda de aluguel garantida pelos próximos 20 anos.

Benefícios fiscais

É grande, mas vamos mantê-lo curto. Do lado imobiliário, você pode deduzir os juros e a depreciação do seu prédio e, do lado comercial, o aluguel que você paga (para si mesmo) é uma despesa.

Ao controle

Isto é muito importante. Como inquilino, você está vinculado ao seu senhorio, que sempre pode encontrar um inquilino de que goste mais e despejá-lo do prédio. Da mesma forma, um proprietário pode economizar em melhorias de capital e permitir que o edifício se deteriore com o tempo, o que pode afetar seus negócios. Possuir seu prédio lhe dá controle total.

Desvantagens de comprar imóveis comerciais

Comprar um prédio para abrigar seu consultório médico (ou qualquer imóvel comercial), no entanto, nem sempre é a decisão ideal. Aqui estão algumas desvantagens.

Capital adiantado

A principal desvantagem de comprar seu imóvel é que a maioria dos bancos exigirá um adiantamento de 20% a 25%. Isso pode consumir economias ou dinheiro que você usaria para expandir seus negócios.

Ser um senhorio

Como proprietário do prédio, agora você paga impostos e seguros sobre a propriedade, mantém áreas comuns, recebe aluguel de outros inquilinos, encontra novos inquilinos quando outros saem e resolve problemas no prédio. Você precisará desenvolver sistemas e processos para lidar com isso.

Risco negativo

Já falamos sobre aumentar a valorização, mas sempre há a chance de sua propriedade perder valor. Nesse caso, você pode ficar com um ativo que vale menos do que quando o comprou.

Mais informações aqui:

Maximize o valor da sua prática imobiliária

Benefícios da locação de imóveis para sua prática médica

Se você optar por não comprar o prédio que abriga seu consultório médico, aqui estão alguns pontos positivos que advêm do simples aluguel do espaço.

Mais liquidez

Sem o capital inicial necessário para comprar sua propriedade, esses fundos permanecem à sua disposição para expandir seus negócios ou economizar para um dia chuvoso.

Seu negócio é ágil

Os arrendamentos comerciais geralmente são de apenas três anos, portanto, você pode assinar um contrato de curto prazo e depois mudar para um novo espaço se não funcionar ou precisar de mais ou menos espaço.

Melhoria do Proprietário ou Assistência de Melhoria do Inquilino (TIA)

Um bom agente comercial o ajudará a negociar melhorias, uma mesada e algum aluguel grátis. Esses bônus podem realmente ajudá-lo quando você estiver com pouco dinheiro.

Custos fixos

Com um contrato de arrendamento, você geralmente sabe qual é o seu aluguel mensal e sabe que ele permanecerá o mesmo durante a vigência do contrato. Isso facilita o planejamento e a previsão financeira e limita quaisquer surpresas, como reparos de telhados, substituições de HVAC, etc.

Desvantagens da locação

Ser locatário, no entanto, não é uma solução ideal.

Sem patrimônio ou avaliação

O aluguel é um passivo, não um ativo. Assim, seus pagamentos de aluguel vão para o proprietário e você nunca mais vê esse dinheiro. Além disso, não haverá crescimento ou reembolso de qualquer empréstimo para ajudar a construir riqueza.

Sem renda passiva

Na mesma nota, você não construirá outro fluxo de renda passiva. Claro, sua empresa pode funcionar por conta própria, mas se a empresa sofrer, você não terá nenhum imóvel para se apoiar.

O aluguel é caro

Ninguém gosta de pagar aluguel. Ele simplesmente vai pelo ralo, e é difícil vê-lo sair de sua conta bancária todos os meses sabendo que pode ser usado para pagar um empréstimo.

Sem controle

Novamente, este é um grande problema. Você está sujeito às decisões e termos do seu senhorio. Claro, você pode ter um ótimo proprietário ao assinar o contrato, mas o que acontece quando eles vendem o prédio para outra pessoa?

Mais informações aqui:

Avaliando a prática médica: os 5 elementos mais importantes

Quando você deve comprar imóveis comerciais para sua prática médica?

Se você está em condições financeiras para comprar e possuir um imóvel, nós o recomendamos. Dito isto, se você adora administrar sua clínica e quer se concentrar apenas nela, e está feliz com a renda que já está ganhando, faça o que te deixa feliz.

Outra opção nesse cenário é a parceria com um profissional imobiliário para a compra do prédio. Dessa forma, você pode administrar sua clínica e deixar seu parceiro gerenciar a propriedade. Apenas certifique-se de escolher um bom parceiro.

Aqui estão algumas razões para possuir imóveis comerciais:

• Construir ativos e construir um portfólio imobiliário para aposentadoria
• Aumente seu capital e obtenha um segundo fluxo de renda
• Assuma o controle de seu negócio e suas instalações

Por outro lado, o leasing pode ser a resposta certa se pretende:

• Capacidade de mover ou alterar a configuração de concessão
• Mantenha as reservas de caixa necessárias para expandir seus negócios
• Liberdade de todas as obrigações do proprietário
• Espaço em um grande prédio de escritórios ou algo muito caro para comprar

A decisão de alugar um imóvel em vez de possuí-lo é uma decisão importante e que não deve ser tomada de ânimo leve. Certifique-se de consultar um agente imobiliário comercial qualificado para que eles possam conversar com você sobre preços e custos e fornecer uma lista completa do que está disponível no mercado.

Não se esqueça de se inscrever gratuitamente no boletim informativo White Coat Investor Real Estate, que o manterá informado sobre oportunidades de investimento em consórcios e fundos imobiliários privados, incluindo a maioria daqueles em que o Dr. Jim Dahle investe.

Você comprou o prédio que abriga seu consultório médico? Foi uma boa decisão? Havia algo que você teria feito diferente? Se você está alugando, você quer possuir todo o edifício? Comente abaixo!

[Editor’s Note: Michael Morris has worked in commercial real estate since 2014, completing over $100 million in transaction volume in that span. He also founded Pursuit of Passive Income to help aspiring entrepreneurs unlock financial freedom and create a life they love. This article was submitted and approved according to our Guest Post Policy. We have no financial relationship.]