O que acontecerá se os preços das casas caírem 20%?

Quedas em todo o país nos preços da habitação são relativamente raras.

Desde 1987, o Case-Shiller National Home Price Index caiu apenas três vezes:

A primeira foi no início dos anos 1990, quando os preços das casas caíram pouco mais de 2% nacionalmente. Então você tem a crise imobiliária do final dos anos 2000, quando os preços caíram quase 27%.

Agora os preços estão caindo novamente.

E embora os preços das casas raramente caiam, nunca subiram tanto quanto durante a pandemia:

De abril de 2020 a junho de 2022, os preços das casas nos Estados Unidos aumentaram mais de 41%.

Foi basicamente uma década de alta de preços em pouco mais de dois anos. Você simplesmente não pode deixar que isso aconteça com o ativo financeiro mais importante para a maioria dos lares americanos.

Existe a possibilidade de que os preços das casas simplesmente estagnem por um tempo para compensar esses ganhos.

No entanto, o rápido aumento das taxas de hipoteca também aumenta a probabilidade de uma queda mais significativa nos preços.

Se as taxas de hipoteca permanecerem na faixa de 6 a 7% por um longo período de tempo, muitos especialistas em habitação estão prevendo uma queda de 10 a 20% nos preços das casas.

Um desses especialistas imobiliários é Rick Palacios, da John Burns Real Estate Consulting. Ele se juntou a Mike Simonsen no podcast Top of Mind para fornecer uma previsão de preços para os próximos anos:

E então, quando juntamos tudo, pensamos, novamente, nossa visão é que as taxas de hipoteca são agora 7%, e a principal suposição é que as taxas de hipoteca permanecerão relativamente próximas de cerca de 6% até o próximo ano. Portanto, é um pressuposto fundamental que acreditamos que até 2024 os preços das casas no país estarão ajustados ao nível do final de 2020.

Ele acredita que o plano é reduzir os preços em 20%.

A maior suposição aqui é que as taxas de hipoteca permaneçam em 6% ou mais. Obviamente, se as taxas caírem para 5% ou menos, isso mudará a taxa básica.

Mas o resto de seu raciocínio faz sentido.

Tenho escrito o ano todo que os proprietários com hipotecas de 3% ficarão mais ou menos trancados em suas casas por um tempo com taxas mais altas.

Não só existe um componente financeiro, mas as pessoas que possuem a casa não querem vendê-la com prejuízo ou por menos do que acham que vale a pena.

Os construtores de casas, por outro lado, não têm a mesma bagagem psicológica. Em regra, constituem cerca de 10-15% da oferta habitacional. Hoje é mais de 30%.

Quando atingir 40-50%, essas construtoras se tornarão o vendedor marginal que cria o mercado e estabelece os preços. Eles têm a capacidade de cortar custos, reduzir margens e negociar com fornecedores. Além disso, eles têm custos contínuos com os terrenos que possuem e precisam amortizar as casas.

Você pode ver como um mercado com muito menos estoque poderia levar a uma queda de dois dígitos nos preços das casas.

Não sei se isso vai acontecer, mas vale a pena considerar quais podem ser as consequências se realmente redefinirmos o mercado imobiliário.

Provavelmente não é muito útil para quem quer comprar uma casa existente, mas pode significar que quem quer construir poderá encontrar preços mais baixos e negociar pela primeira vez em anos.

Isso é bom.

Mesmo que tenhamos preços de casas 20% mais baixos, é improvável que tenha o mesmo impacto do colapso imobiliário de 2008.

O perfil de crédito dos mutuários é muito melhor agora do que era naquela época:

A maioria dos proprietários tem taxas fixas de 4% ou menos. Mesmo que os preços caiam, a maioria das pessoas ainda será capaz de pagar suas hipotecas.

Além disso, há uma enorme margem de segurança construída com todo o patrimônio que foi construído a partir do mercado imobiliário em alta:

Esses US$ 29 trilhões em patrimônio superam os US$ 11 trilhões em dívidas hipotecárias.

Mais de 42% das casas são de propriedade livre e desembaraçada de hipoteca:

Além disso, uma queda de 10% ou 20% nos preços não chega nem perto de acabar com o boom imobiliário causado pela pandemia.

Uma perda de 10% do pico nos traz de volta aos valores de outubro de 2021. Mesmo um mercado imobiliário em baixa de 20% só trará os preços de volta aos níveis de março de 2021.

Não é o fim do mundo.

O maior problema com uma grande desaceleração no crescimento da habitação é o impacto na economia.

Bill McBride, da Calculated Risk, aponta que uma desaceleração na atividade imobiliária é um bom presságio de uma desaceleração na economia:

Notas de McBride:

Se o ciclo de aperto do Fed levar a uma recessão, devemos ver primeiro um declínio no setor imobiliário (vendas de novas residências, início de residências unifamiliares, investimento imobiliário). Aconteceumas geralmente lidera a economia por um ano ou mais. Portanto, em 2023, podemos entrar em recessão.

Já estamos em uma recessão imobiliária. Isso pode levar a uma recessão real no próximo ano se as coisas não mudarem.

Michael e eu conversamos sobre as perspectivas para o mercado imobiliário em baixa e muito mais no vídeo Animal Spirits desta semana:

https://www.youtube.com/watch?v=wB-IHR0pKzI

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Literatura adicional:
Sorte e timing no mercado imobiliário

Eu viajei esta semana e não li muito, então confira os artigos de investimento favoritos de Nick em 2022 sobre Dólares e dados.