A conversão de escritórios atenderá à demanda por moradia?

11 de outubro de 2022

A conversão de escritórios atenderá à demanda por moradia?

Últimos relatórios de inflação foram decepcionantes, pois o núcleo da inflação anualizada permaneceu bem acima da meta de longo prazo do Comitê Federal de Mercado Aberto. O principal fator de crescimento nos últimos meses tem sido o aumento dos preços da habitação (na verdade, o custo do aluguel da casa), que continuou a acelerar. Ao mesmo tempo dados Jose Barrera, Nicolas Blum e Stephen Davis mostram que 31% dos dias de trabalho agora são gastos remotamente, sugerindo que muitos dos padrões de trabalho em casa que surgiram durante o COVID podem persistir. Nesse contexto, é interessante perguntar se os escritórios subutilizados podem ser reaproveitados para habitação, aumentando assim a oferta de moradias e desacelerando o crescimento dos aluguéis. Claro, há muitas anedotas na imprensa (por exemplo, aqui e aqui) para discutir essa possibilidade.

Depois de um aumento impressionante nos preços e aluguéis das residências, as cidades dos EUA estão se esforçando para produzir unidades suficientes para atender à demanda por novos espaços habitacionais. Enquanto isso, os economistas decidiram que o mercado imobiliário residencial precisa de muito mais densidade (leia-se: verticalidade) — principalmente nas grandes cidades, onde estão os prédios comerciais mais altos. No entanto, construir um novo prédio de apartamentos é difícil. Zoneamento, códigos de construção, restrições de altura, requisitos de estacionamento e outros regulamentos limitam o número de novas unidades habitacionais multifamiliares e aumentam o custo de novas construções, se é que permitem. Residentes ativos muitas vezes se opõem a novas construções e bloqueiam projetos de grande escala. Barreiras para novas construções multifamiliares incluem fatores como:

• Restrições econômicas: O redesenvolvimento costuma ser mais caro do que o status quo porque requer demolição, recuperação de terras ou ambos para combinar lotes, o que alguns especialistas demonstraram adicionar custos significativos (veja aqui e aqui).
• Restrições legais e sociais: Restrições de altura de construçãoa oposição da vizinhança, o zoneamento e outras regras e vetos podem atrapalhar a mudança do uso e densidade da propriedade em uma grande área metropolitana.
• Limitações estruturais: Nova tecnologia de construção, conformidade com novos códigos de construção e novos financiamentos podem aumentar o custo de substituição acima do benefício marginal do novo uso do espaço.

Os edifícios de escritórios existentes, já construídos e agora subutilizados, podem ser convertidos em habitação?

Se os proprietários de prédios de escritórios estiverem convertendo, seus planos de conversão devem ser refletidos no banco de dados SupplyTrack, um produto conjunto da CBRE e da Dodge Data and Analytics, que rastreia o maior número possível de projetos de desenvolvimento comercial nos Estados Unidos (ver Figura 1). Ao contrário do banco de dados de licenças de construção do US Census Bureau, o SupplyTrack não conta apenas novo desenvolvimento. Também mostra repetidamentedesenvolvimento, como conversão de escritório para residencial.

O SupplyTrack tenta identificar projetos bem antes do estágio de licenciamento. Em média, podemos observar um projeto multifamiliar 16 meses antes de seu início e, possivelmente, bem antes da emissão das licenças públicas.. (Devo observar que alguns projetos identificados pelo SupplyTrack nunca são iniciados. Nesta postagem do blog, apresento um limite especial de oito anos e cancelo projetos que não foram iniciados em oito anos. As diferentes datas de corte não afetam significativamente os números abaixo.) Um projeto de desenvolvimento anunciado ou identificado é um dos primeiros indicadores do futuro do ciclo de construção. A conversão para habitação multifamiliar costuma ser detectada ainda mais cedo – em média 18 meses antes do início. Uma explicação para isso é que os projetos de conversão, ao contrário dos lotes vagos, ainda têm um fluxo de receita, portanto, a lucratividade limite necessária para avançar pode, na verdade, ser maior.

Não está vendo um aumento nas conversões planejadas de escritórios após a pandemia de COVID-19? Nós somos também.

De 2007 a 2019, o SupplyTrack descobriu que uma média de 2.300 edifícios residenciais multifamiliares foram criados a cada mês a partir de antigos escritórios, armazéns ou espaços industriais. Historicamente, as reformas de estruturas existentes representam cerca de 10% das novas habitações multifamiliares (em edifícios com cinco ou mais unidades) ou 3% de todas as unidades habitacionais. Assim, para ter um impacto tangível nas rendas, será necessário um aumento significativo da conversão. No entanto, o número médio de conversões caiu para apenas 2.053 por mês de abril de 2000 a junho de 2020 e não parece estar aumentando. É importante notar que esses números não são afetados por qualquer extensão do tempo de construção devido à escassez da cadeia de suprimentos, porque representam inícios, não conclusões, e a conversão multifamiliar não parece estar aumentando.

Claro, nem todos os edifícios são igualmente ameaçados pela revolução do trabalho em casa. Prédios de escritórios maiores em distritos comerciais centrais abandonados podem ser mais adequados para conversão do que complexos de escritórios geralmente menores espalhados pelos subúrbios. Para comparar essas categorias em bases iguais, indexamos a atividade de conversão anual para 100 em 2007, mostrando a variação percentual relativa a cada ano (consulte a Figura 2). Novamente, vemos poucas evidências de um aumento pandêmico nas conversões.

Grandes edifícios de escritórios que podem ser convertidos em 50 ou mais unidades podem parecer candidatos particularmente atraentes para conversão – considere torres de escritórios em distritos comerciais centrais vazios – mas esta categoria não é particularmente ativa. No mínimo, projetos de conversão grandes e pequenos parecem estar em declínio.

Os desenvolvedores podem estar enfrentando uma questão difícil, até mesmo existencial: o prédio de escritórios está realmente morto? Apesar de todas as vantagens do modelo de trabalho em casa (WFH), os economistas documentaram muitas maneiras de aumentar a produtividade dos trabalhadores presenciais (veja aquiaqui e aqui). Certamente, pausar pode ser a resposta ideal quando a incerteza é alta. Um problema é provavelmente que a maioria das horas de WFH são em trabalho híbrido, em vez de WFH puro. O trabalho híbrido pode aumentar a produtividade ou a redundância dos funcionários, mas pode não liberar muito espaço de escritório convencional. Ainda não se sabe se as empresas continuarão a alugar espaços que são usados ​​apenas três dias por semana, mas, por enquanto, o modelo híbrido parece manter a conversão generalizada de aluguel de escritórios sob controle. De qualquer forma, parece improvável que as conversões de escritórios reduzam os aumentos dos aluguéis tão cedo.

pa Chris Cunningham, economista de pesquisa e consultor da divisão de pesquisa do Fed de Atlanta, e

Anthony W. Orlandoprofessor associado da CalPoly Pomona